Vous venez de recevoir un courrier de votre mairie mentionnant un arrêté de péril ou un arrêté de mise en sécurité ? Vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’un appartement concerné par cette procédure et vous ne savez pas comment réagir ?
Ce guide a été rédigé pour vous aider à comprendre vos droits, vos obligations, les conséquences financières de cette situation et toutes les solutions qui s’offrent à vous. En particulier, la possibilité de vendre votre bien en l’état, sans avoir à réaliser les travaux vous-même.
Arrêté de péril ou mise en sécurité : quelle différence ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la terminologie officielle a évolué. L’ancienne procédure d’arrêté de péril a été modernisée et porte désormais le nom de « mise en sécurité » dans les textes officiels. Elle est codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
En pratique, les deux termes coexistent encore très largement. De nombreuses mairies continuent d’utiliser l’expression « arrêté de péril » dans leurs actes, et les arrêtés prononcés avant 2018 restent en vigueur sous cette appellation.
La bonne nouvelle est que vos droits et vos obligations en tant que propriétaire sont strictement identiques, que l’acte porte l’un ou l’autre nom.
Bon à savoir
Si votre mairie vous parle d’un arrêté de mise en sécurité, c’est exactement l’équivalent de l’ancien arrêté de péril. Les deux situations se traitent de la même manière. Et dans les deux cas, si vous souhaitez vendre votre bien en l’état sans attendre la réalisation des travaux, c’est tout à fait possible. C’est précisément ce que LITIGIMMO fait au quotidien.
Quels biens sont concernés par un arrêté de mise en sécurité ?
Un immeuble peut faire l’objet d’un arrêté de mise en sécurité lorsqu’il présente un danger pour ses occupants, ses voisins ou des passants en raison de problèmes structurels. Les causes les plus fréquentes sont les suivantes :
des fissures dans les murs porteurs ou les fondations présentant un risque d’effondrement
des chutes de matériaux en façade : pierres, corniches, balcons, tuiles
une défaillance des planchers ou des escaliers avec risque de rupture
une toiture dégradée entraînant une fragilisation progressive de la structure
des parties communes dangereuses : hall d’entrée, cage d’escalier, sous-sol
La procédure est déclenchée par le maire de la commune, ou par le préfet de police à Paris, à la suite d’un signalement ou d’un constat réalisé par les services techniques municipaux. Un expert est alors mandaté pour évaluer le niveau de danger.
À ne pas confondre avec l’insalubrité
La procédure de mise en sécurité concerne uniquement la solidité du bâti. L’insalubrité vise quant à elle les conditions d’habitabilité des occupants : humidité excessive, présence de plomb ou d’amiante, électricité défaillante, manque de ventilation. Les deux procédures sont distinctes mais peuvent se cumuler sur un même bien, ce qui est de plus en plus fréquent dans les parcs immobiliers anciens des grandes villes.
Péril ordinaire et péril imminent : deux procédures très différentes
Elle s’applique lorsque le danger n’est pas immédiat. Le maire informe d’abord le propriétaire de l’ouverture d’une procédure et lui accorde un délai minimum d’un mois pour présenter ses observations. Un expert est ensuite mandaté pour évaluer l’état du bâtiment. À l’issue de cette expertise, le maire prononce un arrêté imposant des travaux précis dans un délai défini. Une fois les travaux réalisés et vérifiés, la mainlevée de l’arrêté est prononcée.
La mise en sécurité d’urgence (ancien péril imminent)
Elle s’applique lorsque le danger est réel et immédiat. La procédure est alors radicalement accélérée. Le maire peut agir par simple avertissement, sans délai préalable. Un expert est nommé sous vingt-quatre heures. Des mesures provisoires peuvent être imposées immédiatement : étaiement, évacuation des lieux, bâchage de la façade. Une interdiction d’occuper les lieux peut être prononcée pour une durée maximale d’un an. Une astreinte pouvant aller jusqu’à mille euros par jour de retard peut être appliquée. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais, le maire peut les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Dès la réception d’un arrêté de mise en sécurité, le propriétaire est soumis à plusieurs séries d’obligations.
Obligations de travaux
Le propriétaire doit réaliser les travaux prescrits dans le délai fixé par l’arrêté, faire appel à des entreprises qualifiées, obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires et informer régulièrement la mairie de l’avancement du chantier.
Obligations envers les locataires
Le propriétaire doit informer immédiatement les locataires de l’existence de l’arrêté. En cas d’évacuation ordonnée par le maire, il prend en charge l’hébergement temporaire ou le relogement définitif des occupants selon la durée de l’interdiction d’occuper. Il est aussi essentiel de savoir que les locataires cessent légalement de devoir payer leur loyer dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, et ce jusqu’à l’obtention de la mainlevée.
Obligations en cas de vente du bien
Si le propriétaire décide de vendre son bien pendant la procédure, il est tenu d’informer l’acquéreur de manière complète et transparente : existence et contenu de l’arrêté, travaux prescrits, délais restants. L’arrêté doit être mentionné dans le compromis de vente et dans l’acte authentique signé chez le notaire, et une copie de l’arrêté doit être remise à l’acheteur.
Les conséquences financières et juridiques d’un arrêté de péril
Sur le plan financier, les montants en jeu sont souvent très importants. Les travaux peuvent aller de quelques milliers d’euros pour une reprise de façade ponctuelle à plusieurs centaines de milliers d’euros pour une reprise structurelle complète. À cela s’ajoutent la perte totale des revenus locatifs pendant toute la durée de la procédure, les frais de relogement des locataires si une évacuation est ordonnée, les astreintes en cas de retard et les majorations si les travaux sont finalement réalisés d’office par la mairie.
Sur le plan juridique, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée en cas d’accident survenu sur le bien. Des poursuites pénales sont possibles en cas de refus manifeste de coopérer avec la mairie. Par ailleurs, dans les circuits immobiliers classiques, ces biens sont quasiment invendables : les acquéreurs particuliers et leurs banques fuient systématiquement ce type de dossier.
Ce que beaucoup de propriétaires ne réalisent pas
Une fois l’arrêté prononcé, les loyers s’arrêtent immédiatement. Pourtant, les charges de copropriété, la taxe foncière et les mensualités de crédit continuent de courir. Le coût de l’inaction est souvent bien supérieur au coût d’une vente rapide en l’état.
Peut-on vendre un bien frappé d’un arrêté de péril ou de mise en sécurité ?
Oui, absolument. Et c’est souvent la meilleure solution.
Il est légalement possible de vendre un bien immobilier frappé d’un arrêté de mise en sécurité. La loi ne l’interdit pas. La seule condition est d’informer l’acquéreur de manière complète et transparente sur la situation du bien. C’est l’acquéreur qui prend alors en charge la procédure et les travaux, à la place du vendeur.
Pour beaucoup de propriétaires, la vente en l’état est bien plus avantageuse que de tenter de réaliser les travaux eux-mêmes. Les coûts sont souvent trop importants par rapport à la valeur du bien ou aux capacités financières du propriétaire. Trouver des entreprises qualifiées, obtenir les autorisations nécessaires et respecter les délais imposés demande un temps et une énergie considérables. Certaines situations personnelles rendent la vente incontournable : divorce, succession, indivision conflictuelle, difficultés financières. Et des acquéreurs spécialisés existent et sont prêts à se positionner rapidement, à un prix décoté, sans que le vendeur ait à gérer la moindre démarche supplémentaire.
C’est exactement là qu’intervient LITIGIMMO. Spécialisé dans la vente de biens litigieux, notre réseau d’acquéreurs connaît parfaitement ces dossiers et nous permet de conclure des ventes en quelques semaines là où une agence classique ne trouverait aucun acheteur.
La décote : à quoi s’attendre sur le prix de vente ?
La décote appliquée à un bien frappé d’un arrêté de mise en sécurité dépend de plusieurs facteurs qu’il est important de bien comprendre.
La gravité des travaux à réaliser est le premier critère : une reprise de façade légère entraîne une décote limitée, tandis qu’une reprise structurelle complète peut amener une dévalorisation de quarante à cinquante pour cent par rapport à la valeur vénale du bien sans arrêté.
Le type de procédure joue également un rôle majeur. Un péril imminent, qui implique souvent une interdiction d’occuper et une pression administrative forte, amplifie la décote par rapport à un péril ordinaire.
La localisation du bien est un facteur très atténuant. À Paris, à Marseille ou à Lyon, la demande des acquéreurs spécialisés est suffisamment forte pour limiter significativement la perte de valeur. Dans des marchés moins tendus, la décote peut être plus marquée.
La présence de locataires dont les loyers sont suspendus, ou une interdiction d’occuper les lieux, vient aggraver la situation.
En pratique, les biens frappés d’arrêtés de mise en sécurité se vendent avec une décote moyenne comprise entre vingt et quarante pour cent par rapport à leur valeur vénale libre. Cette décote peut sembler importante au premier abord, mais elle est souvent nettement inférieure au coût total que représenterait la réalisation des travaux, les pertes locatives cumulées et le stress lié à la gestion de la procédure.
Marseille, Paris, Lyon : les villes les plus touchées
Marseille
Marseille est la ville qui concentre le plus grand nombre de procédures de mise en sécurité en France. Les quartiers anciens du centre-ville comme Noailles, le Panier, Belsunce ou Belle-de-Mai sont particulièrement touchés. Depuis le drame de la rue d’Aubagne en 2018, les contrôles se sont intensifiés et les arrêtés se sont multipliés. LITIGIMMO est régulièrement sollicité sur des dossiers à Marseille et connaît parfaitement les spécificités du marché local.
À Paris, c’est le préfet de police qui est compétent pour prononcer les arrêtés. Les arrondissements les plus concernés sont les plus anciens de la capitale, notamment le 10e, le 11e, le 18e, le 19e et le 20e. La très forte pression immobilière parisienne permet généralement de trouver des acquéreurs spécialisés rapidement, ce qui rend ces ventes plus fluides qu’en province.
Lyon, Bordeaux, Strasbourg et autres grandes villes
Ces villes connaissent également des situations préoccupantes, notamment dans leurs centres anciens. La réglementation applicable est identique sur l’ensemble du territoire français. LITIGIMMO intervient partout en France, quelle que soit la localisation du bien.
Comment LITIGIMMO vous aide à vendre votre bien en l’état ?
LITIGIMMO est la première agence immobilière spécialisée dans la vente de biens litigieux en France. Notre mission est simple : permettre aux propriétaires de biens frappés d’arrêtés de mise en sécurité de se libérer de cette situation rapidement, sans avoir à gérer eux-mêmes les travaux ni les procédures administratives.
Nous évaluons gratuitement votre bien dans sa situation actuelle, arrêté en cours compris. Nous vous proposons une fourchette de prix réaliste et honnête, tenant compte des contraintes réelles du dossier. Nous mettons ensuite votre bien en relation avec notre réseau d’acquéreurs spécialisés : des investisseurs et marchands de biens habitués à ce type de dossiers, capables de se positionner rapidement et sereinement. Nous vous accompagnons de la première prise de contact jusqu’à la signature chez le notaire. Et nous ne prenons aucun frais en amont : notre rémunération intervient uniquement si la vente se conclut.
Questions fréquentes sur l’arrêté de péril et la mise en sécurité
Peut-on vendre un bien en cours de procédure de mise en sécurité ?
Oui. La loi ne l’interdit pas. L’obligation est d’informer l’acquéreur de manière complète et transparente sur la situation du bien. Les travaux seront alors pris en charge par l’acheteur, qui négociera le prix en conséquence. LITIGIMMO accompagne ce type de vente au quotidien.
Que se passe-t-il si je ne fais pas les travaux ?
Le maire peut faire réaliser les travaux d’office à vos frais, avec des majorations et des intérêts de retard. Des astreintes jusqu’à mille euros par jour peuvent être appliquées. Dans les cas les plus graves, des poursuites pénales sont possibles. Plus la situation dure, plus les coûts s’accumulent.
Mon locataire doit-il continuer à payer son loyer ?
Non. Dès la notification de l’arrêté, les loyers sont légalement suspendus à partir du premier jour du mois suivant. En revanche, vous devez assurer le relogement du locataire si une évacuation est ordonnée par le maire.
Combien de temps dure la procédure ?
Tout dépend de la nature du péril. Une procédure de péril imminent peut aboutir à une évacuation en quarante-huit heures. Une procédure ordinaire peut prendre plusieurs mois, voire plus d’un an jusqu’à l’obtention de la mainlevée.
Quelle est la différence entre mise en sécurité et insalubrité ?
La mise en sécurité concerne exclusivement la solidité du bâti. L’insalubrité concerne les conditions de vie des occupants. Les deux procédures sont distinctes mais peuvent se cumuler sur un même bien.
LITIGIMMO peut-il m’aider si mon bien est en province ?
Les risques naturels, notamment le risque sismique, peuvent entrainer des dégradations sur certains logements, si bien que lors de la vente les biens situés dans une zone à risque peuvent être vendus à un prix plus faible.
Le risque d’inondation à Paris est élevé, comme le montrent les nombreuses crues de la Seine qui ont eu lieu. Les risques sont grands, ainsi la vente de logements situés en zone inondable est parfois compliquée.
