Bail commercial et copropriété : des litiges pouvant mener à l’expulsion du locataire

De nombreux immeubles abritent des locaux à usage professionnel, que ce soit dans les étages, ou au rez-de-chaussée. En effet, des boulangeries, des cabinets médicaux, des agences immobilières, des bars ou encore des restaurants, sont souvent localisés au sein d’immeubles d’habitation.

Souvent, ces locaux font partie de la copropriété de l’immeuble dans lequel ils sont implantés.

Les commerçants propriétaires d’un fonds de commerce seront ainsi souvent locataires des murs du local se situant dans l’immeuble, et seront alors lié contractuellement par le propriétaire bailleur, par un bail commercial.

La copropriété est donc parfois concernée par l’usage commercial qui est fait du local en cause.

Le locataire d’un local commercial doit donc bien évidemment respecter le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se situe le local.

L’occupant d’un local commercial doit respecter les règles de la copropriété

Généralement, un bail commercial s’applique à ces locaux professionnels exploités par un commerçant, un artisan ou encore un professionnel libéral. Un bail mixte peut également être utilisé, lorsque le local est utilisé à la fois pour un usage de résidence et un usage professionnel.

Dans tous les cas, l’usage qui est fait du local doit être conforme à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, lequel indique si une activité commerciale ou libérale est possible, et selon quelles conditions.

En effet, le règlement de copropriété détermine l’usage et la destination de chaque lot. Le règlement de copropriété peut ainsi contenir des clauses restrictives, et par exemple interdire un type d’activité ou le changement de destination d’un local. De plus, de manière générale, les activités commerciales ou professionnelles ne peuvent pas entacher la jouissance paisible des autres occupants.

Le règlement de copropriété devra être respecté par l’ensemble des occupants des lots de la copropriété, et en cas d’existence d’un bail commercial, il devra nécessairement respecter les clauses du règlement de copropriété.

Ainsi, un changement d’activité peut être soumis à une autorisation des copropriétaires, voire même un vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Dans le cas où le changement d’activité ne serait pas conforme au règlement des copropriétaires, un vote à l’unanimité sera requis.

Or, il arrive également que la cohabitation entre les habitants d’un immeuble et les locataires d’un local commercial, ne soit pas si pacifique que ça, notamment lorsque l’activité commerciale cause des nuisances aux riverains.

Quels litiges peuvent naître entre le locataire lié par un bail commercial et la copropriété ?

Il arrive que le locataire d’un local commercial ne respecte pas les règles fixées par le règlement de copropriété. Par exemple, s’il cause des nuisances aux habitants qui ne sont pas autorisées.

En effet, il arrive parfois que les copropriétaires d’un immeuble abritant un local commercial soient confrontés à des nuisances dues en raison de l’activité exercée dans le local commercial.

Il peut par exemple s’agir d’activités interdites par le règlement de copropriété lui-même, ou d’activités qui sont source de nuisances sonores ou olfactives par exemple. Cela peut par exemple être le cas si le local commercial est occupé par un restaurant, un bar ou un garage automobile.

Dans de telles situations, le bail commercial pourra être résilié, notamment par le jeu d’une clause résolutoire ou en justice sur demande du propriétaire, et le locataire pourra être expulsé.

De plus, ce dernier pourra être condamné à indemniser le préjudice causé aux copropriétaires.

Par ailleurs, il convient de préciser que lorsque le propriétaire du local occupé par un locataire à l’origine de troubles anormaux ou de nuisances ne prend pas les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles ou les nuisances, il sera possible à un autre copropriétaire ou au syndicat des copropriétaire d’engager une action afin que soit prononcée la résiliation du bail.

En effet, cette action oblique nécessite la présence de deux conditions, à savoir que le locataire cause des nuisances, et qu’une carence du propriétaire bailleur soit caractérisée.

Le propriétaire du local commercial pourra dans ces conditions également être condamné solidairement à indemniser les autres copropriétaires s’il pas mis en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser les troubles anormaux et les nuisances.

Mais il arrive également que le local commercial loué ne soit pas conforme au règlement de copropriété à cause du propriétaire lui-même, si ce dernier a autorisé une activité qui ne fait pas partie des activités acceptée par la copropriété.

Dans ce cas, la copropriété pourra obliger le propriétaire à procéder à l’expulsion de son locataire. Il devra par la suite indemniser son locataire, et éventuellement indemniser les copropriétaires si des nuisances ont du lieu en raison de cette activité illicite.

Ces litiges peuvent mener à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire

Ainsi, de nombreux litiges peuvent naître entre le locataire ou le propriétaire d’un local commercial et la copropriété dans laquelle se situe ledit local.

Ces litiges peuvent entrainer la résiliation du bail, ainsi que l’expulsion du locataire.

La résiliation d’un bail commercial peut intervenir suite à la mise en œuvre de la clause résolutoire, ou bien suite à une demande en justice.

La procédure d’expulsion d’un locataire lié par un bail commercial débutera par la signification d’un commandement de quitter les lieux. Si ce dernier ne s’exécute pas, comme dans tout procédure d’expulsion le concours de la force publique pourra être sollicité. Si ce dernier est accordé, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupant. Si le concours de la force publique est refusé, le bailleur pourra engager la responsabilité de l’État.