Votre logement est squatté? Vous avez entendu parler de la loi anti-squat, des procédures en 72 heures, des squatteurs que l’on peut désormais expulser toute l’année y compris en hiver. Et pourtant, vous êtes là, dans l’attente, sans revenus locatifs, avec une procédure qui semble ne jamais avancer vraiment. Cette situation, des centaines de propriétaires en France la vivent chaque mois.
Ce que la plupart d’entre eux ignorent, c’est qu’une alternative existe. Légale, rapide, sans avocat, sans juge, sans incertitude : la vente du bien squatté en l’état, à un acquéreur spécialisé. En 2 à 4 mois, vous signez chez le notaire et vous passez à autre chose. C’est ce que LITIGIMMO propose depuis sa création, et c’est ce que ce guide va vous expliquer en détail.
En 2025, le nombre de squats recensés en France a progressé de 55 % par rapport à l’année précédente. Ce phénomène touche des biens de toute nature : résidences principales laissées temporairement vides, résidences secondaires, logements vacants en attente de travaux ou de succession, locaux commerciaux désaffectés. Et les propriétaires concernés se retrouvent bien souvent seuls, face à un système judiciaire complexe, avec des délais qui s’étendent sur des mois, parfois des années entières. Le squat est aujourd’hui un véritable fléau pour les propriétaires.
La loi anti-squat en 2026 : ce qui a changé, et ce que ça ne résout pas
La loi Kasbarian, adoptée en juillet 2023 et dont les décrets d’application sont entrés en vigueur entre fin 2024 et juin 2025, a représenté une avancée réelle pour les propriétaires. Elle a étendu la procédure préfectorale accélérée aux résidences secondaires et aux logements vacants, alourdi les sanctions pénales à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, et supprimé la trêve hivernale pour les squatteurs au sens strict.
En janvier 2026, le Sénat est allé encore plus loin en adoptant une modification décisive du texte. Jusqu’alors, pour bénéficier de la procédure d’expulsion en 72 heures, il fallait prouver que l’occupant s’était à la fois introduit et maintenu illégalement dans les lieux, une double condition qui créait une faille juridique régulièrement exploitée. La réforme de janvier 2026 supprime cette faille : désormais, il suffit que l’occupant se soit introduit ou maintenu illégalement pour que la procédure préfectorale s’applique. Une avancée concrète pour les propriétaires victimes de fausses locations ou d’introductions contestées.
Sur le papier, le cadre est donc plus protecteur qu’il ne l’a jamais été. Mais dans la réalité du terrain, les propriétaires se heurtent encore à des obstacles que les textes de loi n’anticipent pas. Le préfet conserve une marge d’appréciation importante. En présence de familles avec des enfants mineurs, de personnes se déclarant vulnérables, ou lorsque la situation est contestée, de nombreuses préfectures tardent à agir. Les résultats varient fortement d’un département à l’autre, et d’un dossier à l’autre.
La charge de la preuve pèse entièrement sur le propriétaire. Il doit établir sans ambiguïté que les occupants ne disposent d’aucun titre légal. Or, les squatteurs connaissent désormais parfaitement les failles du système. Production de faux baux, envoi de courriers antidatés, déclaration de domicile auprès des services sociaux, scolarisation d’enfants dans le quartier : ces tactiques bloquent régulièrement la procédure préfectorale et renvoient le propriétaire vers la voie judiciaire classique, dont les délais s’étendent en moyenne sur 12 à 18 mois, parfois bien davantage à Paris ou Marseille.
La conclusion est simple : la loi s’améliore, mais expulser un squatteur en 2026 reste un parcours long, coûteux et incertain. Ce n’est pas ce que les titres de presse laissent entendre, mais c’est la réalité que nous constatons chaque semaine sur le terrain.
Les erreurs qui aggravent la situation
Face à l’occupation illégale de son propre bien, plusieurs réflexes naturels peuvent se retourner contre le propriétaire et fragiliser durablement sa position.
Couper l’eau, le gaz ou l’électricité est strictement illégal même si les occupants n’ont aucun droit d’être là. Cette action est qualifiée de voie de fait et peut entraîner des poursuites pénales contre vous. Changer les serrures sans passer par un huissier peut aboutir à une plainte pour violation de domicile, ce qui retarde l’ensemble de la procédure. Tenter de régler la situation par la contrainte physique expose à des poursuites pénales pouvant atteindre trois ans d’emprisonnement. La loi française ne reconnaît pas le droit de se faire justice soi-même en matière immobilière, même lorsque l’injustice subie est flagrante.
Attendre sans agir est aussi une erreur aux conséquences souvent sous-estimées. Plus les squatteurs s’installent dans la durée, plus ils accumulent des preuves de leur présence, domicilient du courrier à votre adresse, scolarisent des enfants à proximité et renforcent leur position lors d’une éventuelle audience. Il est impératif d’agir dès les premières semaines.
Enfin, certains propriétaires envisagent de négocier un départ volontaire en versant une somme d’argent aux squatteurs. Si cette option peut offrir une sortie rapide dans certains cas, elle doit impérativement être consignée dans un acte officiel rédigé par un avocat ou un huissier. Sans document écrit et opposable, rien ne garantit que les occupants respecteront leurs engagements.
Vendre le bien squatté en l’état : la vraie solution que personne ne vous propose
La grande majorité des propriétaires victimes de squat ignorent qu’une alternative concrète et légale à la procédure d’expulsion existe. Il est parfaitement possible de vendre un bien immobilier occupé par des squatteurs, en l’état, à un acquéreur spécialisé. La loi n’interdit pas cette transaction. La seule obligation est d’informer l’acquéreur de manière complète et transparente sur la situation juridique du bien, ce que tout acte notarié encadre rigoureusement.
Le principe est simple. Vous cédez le bien à un investisseur habitué à ce type de situation. Il rachète en connaissance de cause, avec toutes ses contraintes, à un prix décoté par rapport à la valeur du marché libre. Il prend ensuite en charge l’intégralité de la procédure d’expulsion ou, selon le cas, négocie directement un départ amiable avec les occupants. Vous, vous signez chez le notaire et vous êtes libéré de la situation en 2 à 4 mois.
Cette solution change radicalement l’équation. Plus de mois à attendre sans percevoir de loyer. Plus de frais d’avocat et d’huissier à préfinancer sans certitude de les récupérer. Plus de gestion à distance d’un litige épuisant. Plus de dégradations supplémentaires qui s’accumulent pendant l’attente. Et surtout, une visibilité claire sur l’issue : vous connaissez le prix, vous connaissez la date de signature, vous savez exactement ce que vous allez toucher.
Ce que les propriétaires ne réalisent pas toujours, c’est que la décote liée au squat est souvent bien moins lourde qu’une procédure d’expulsion menée à son terme. Une procédure de 15 mois, c’est 15 loyers perdus, des honoraires d’avocat, des frais d’huissier, une remise en état après expulsion, et au final une vente classique sur un marché qui sait très bien ce que le bien a traversé. Ces litiges peuvent d’ailleurs entraîner une décote importante sur la valeur de votre bien. Quand on fait le calcul honnêtement, la vente en l’état est très souvent le choix le plus rationnel.
Quelle décote faut-il anticiper ?
La décote appliquée lors d’une vente en l’état d’un bien squatté varie selon plusieurs facteurs : la localisation du bien, la durée du squat, l’état des lieux et le stade d’avancement d’une éventuelle procédure déjà engagée. En pratique, elle oscille généralement entre 15 et 40 % par rapport à la valeur de marché libre.
Cette décote peut paraître importante au premier regard. Mais elle est très souvent inférieure au coût total d’une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout, dès lors qu’on y intègre les loyers perdus, les honoraires juridiques, les frais de remise en état et la valeur du temps perdu. Et elle est toujours nettement inférieure lorsque la procédure s’étire au-delà des délais prévus, ce qui arrive dans la majorité des cas réels que nous traitons.
Pour qui cette solution est-elle la bonne ?
La vente en l’état est particulièrement pertinente dans plusieurs situations. Elle convient aux propriétaires qui ne peuvent pas pré financer une procédure de 15 à 18 mois sans percevoir aucun revenu, tout en continuant à payer les charges du bien. Elle est recommandée à ceux qui ont hérité d’un bien squatté dans le cadre d’une succession et souhaitent liquider rapidement la situation, sans ajouter un contentieux judiciaire long aux démarches déjà en cours. Elle correspond aux propriétaires qui habitent loin du bien, en France ou à l’étranger, et pour qui la gestion à distance d’un tel litige est simplement impossible au quotidien.
Elle constitue également une sortie propre et rapide pour ceux qui ont déjà entamé une procédure d’expulsion mais qui, devant la longueur et l’incertitude croissante de la démarche, préfèrent tourner la page. LITIGIMMO peut intervenir à n’importe quel stade, même si une procédure judiciaire est déjà en cours. L’acquéreur reprend le dossier à sa charge.
Comment LITIGIMMO vous accompagne dans la vente de votre bien squatté
LITIGIMMO est la première agence immobilière spécialisée en France dans la vente de biens litigieux, dont les biens squattés. Notre expertise repose sur plusieurs années de pratique dans ce type de dossiers, une connaissance approfondie des procédures juridiques applicables et un réseau solide d’acquéreurs spécialisés, capables de se positionner rapidement sur des biens que les acheteurs classiques et leurs banques refusent de financer.
Notre accompagnement commence par une évaluation gratuite et confidentielle de votre situation. Nous analysons le bien, la durée du squat, l’état d’avancement d’une éventuelle procédure déjà engagée, et nous vous proposons une fourchette de prix réaliste. Cette première consultation ne vous engage à rien.
Si vous décidez de vendre, nous sollicitons notre réseau d’acquéreurs spécialisés : des investisseurs et marchands de biens qui connaissent parfaitement ce type de dossiers et peuvent formuler une offre ferme en quelques jours. Contrairement à une vente classique, il n’est pas nécessaire de vider le bien, de le remettre en état ou d’y accéder pour des visites. La transaction se fait sur dossier, avec toute la transparence requise vis-à-vis de l’acquéreur.
Nous vous accompagnons ensuite jusqu’à la signature chez le notaire. Notre rémunération intervient uniquement si la vente est conclue : aucun frais en amont, aucun engagement financier de votre part avant la signature. LITIGIMMO intervient sur l’ensemble du territoire français : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse et partout ailleurs.
Ce qu’il faut retenir
La loi anti-squat s’est améliorée, c’est une réalité. Mais expulser un squatteur en 2026 reste un parcours semé d’obstacles, qui peut durer jusqu’à 18 mois et coûter des dizaines de milliers d’euros en frais, pertes de loyers et remises en état. Ce n’est pas la solution miracle que certains annoncent.
Face à un bien squatté, la vraie question à se poser n’est pas comment expulser, mais quelle est la solution la plus adaptée à ma situation. Pour beaucoup de propriétaires, la réponse la plus honnête et la plus rationnelle est la vente en l’état. Pas par résignation, mais parce que c’est objectivement plus rapide, plus prévisible et financièrement plus pertinent qu’une procédure dont l’issue n’est jamais certaine.
Si vous êtes propriétaire d’un bien squatté et que vous souhaitez une évaluation gratuite et confidentielle de votre situation, contactez LITIGIMMO. Nos experts analysent votre dossier et vous aident à prendre la décision la plus éclairée possible, sans pression et sans engagement préalable.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien squatté
Peut-on légalement vendre un bien squatté en l’état ?
Oui, absolument. La loi française n’interdit pas la vente d’un bien immobilier occupé par des squatteurs. La seule obligation est d’informer l’acquéreur de manière complète et transparente sur la situation juridique du bien. C’est alors l’acheteur qui prend en charge la procédure d’expulsion. LITIGIMMO accompagne régulièrement ce type de vente sur l’ensemble du territoire français.
Quelle est la décote sur un bien squatté vendu en l’état ?
Elle varie entre 15 et 40 % selon la localisation, la durée du squat et l’état du bien. Cette décote est très souvent inférieure au coût total d’une procédure d’expulsion lorsqu’on intègre les frais juridiques, les loyers perdus et la remise en état après expulsion. Pour les biens bien situés à Paris ou dans les grandes villes, la décote est généralement dans le bas de cette fourchette.
La trêve hivernale protège-t-elle encore les squatteurs en 2026 ?
Non. Depuis la loi Kasbarian de 2023, la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs au sens strict. Une expulsion peut être ordonnée à n’importe quel moment de l’année. Cette règle ne concerne pas les locataires en impayés, qui restent eux protégés par la trêve entre le 1er novembre et le 31 mars.
Combien de temps prend la vente en l’état d’un bien squatté via LITIGIMMO ?
En général entre 2 et 4 mois de la première prise de contact à la signature chez le notaire. C’est nettement plus rapide qu’une procédure d’expulsion qui dure en moyenne 12 à 18 mois, et sans aucun frais juridiques à avancer de votre côté.
Que faire si j’ai déjà engagé une procédure d’expulsion ?
Oui, LITIGIMMO intervient sur l’ensemble du territoire français sans restriction géographique. Que votre bien soit situé à Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou dans n’importe quelle autre région, nous avons la capacité de traiter votre dossier et de trouver des acquéreurs adaptés à votre marché local. Contactez-nous !
Qu’il s’agisse d’un squatteur ou d’un locataire irrégulier, l’occupation d’un logement sans droit ni titre est illégale, et conduit généralement à l’expulsion de l’occupant.
Le squat de logements a pris de l'ampleur ces dernières années, face à l'explosion de la précarité. Ce phénomène est la hantise de tout propriétaire, tant la récupération d'un bien squatté peut s'avérer difficile.
